自如进军家装一年后 “兄弟”贝壳正式卷入长租市场

观点网"海蓝户型房源不多了，可能还剩一两间。"

开业首周，贝壳海盐公寓内的热门房型已几乎客满。这家坐落于四川成都建设路的前电子科技大学宿舍，已装修重整，成为贝壳旗下长租公寓自营品牌项目的一宗代表项目。

(相关资料图)

按照计划，贝壳海盐公寓项目共有海蓝、森绿、米咖三种主题户型，合计605间房源将于7月底全部交付完毕。而首批入市的135间房源中，一部分已在6月18日交付使用。

作为脱胎于链家的双生子平台之一，贝壳此前鲜有集中式长租公寓项目入市，在去年的年报披露中，大多数的市场声音也主要倾向其近年迅猛补足的"家装"业务线。

而另一位双生“兄弟”自如，则时常霸占租赁市场中的关键词，在长租业务版块中也落地了多宗集中式公寓项目。

如今，师出同门的两方相遇在长租公寓业务浪潮中，站上同一个舞台后，等待他们的是共演，还是相竞？

适应新战略

事实上，海盐公寓并非贝壳首个长租公寓自营品牌项目。

2022年2月，贝壳开发运营的贝壳找房平台与乐湾公寓签约合作，投资了位于上海徐汇的青年公寓项目。公寓占地近4万平方米，项目总体量2978套。值得注意的是，该公寓作为存量房项目，由老旧厂房改造而来。

在彼时，贝壳方面曾表示，未来将携手更多合作伙伴，探索更多合作模式。对于贝壳而言，这里的"合作模式"直接指向长租公寓业务的发展。

早在2021年年底，贝壳发布"一体两翼"战略升级。 "一体"为传统赛道，即房产经纪事业群，涉及二手、新房交易服务；"两翼"则分别包括整装大家居事业群与普惠居住事业群。战略发布后的在投资者会上，贝壳董事长兼CEO彭永东甚至点明：一体将在2022年开始助力两翼，构建向第二赛道荐客的业务模式。

这意味着，贝壳开始尝试构筑自己的第二曲线，且企图借助涉及纯居住业态的两翼业务，跨出地产行业当前的逆周期。

家居家装业务线中，前掌舵手左晖自2015年打下与万科合作的万链装饰做基础，2019年发布改名后的被窝家装；2021年，贝壳官宣将以80亿元收购了圣都家装，于2022年内增加约40家门店；此外，彭永东还在家装版块之外开设了家居新零售业务，涉及定制家具、软裝等品类，又开设了贝壳美家，定位为整装家居一站式服务平台。

长达8年的蛰伏为贝壳带来了财务数据上的提升。最新数据显示，2023年一季度，贝壳总交易额达到9715亿元，同比增长65.8%，在这其中，家装家居业务实现了27亿元的交易总额，较2022年同期增长125倍。

交易额的增长仅反映了家装业务的侧面。在2022年财报中，贝壳家装家居收入为50.46亿元，虽远远超过2021年同期的数据，但仅占总收入的8.32%。总体而言，从2023年一季度的数据来看，家装业务的可增长空间还是较为可观，但仍需时间验证。

而在普惠居住（租赁业务）这条业务线上，贝壳相对更加谨慎。在2023年一季度的数据中，该业务与金融服务一起被包裹在新兴业务中进行披露，其收入由2022年同期的4亿元上升222.1%至13亿元。净收入有所增加，但较家装业务，租赁业务占比并不算突出。

此外，在2022年年报中，贝壳还提及了新兴业务的贡献利润率由2021年的86.5%下降至31.3%，而原因则指向"利润率较低的租赁住房管理服务占比增加"。

租赁新尝试

实际上，贝壳仍在摸索租赁业务的增长之道。

2022年，贝壳方面推出省心租模式，主打轻托管服务，该模式偏向轻资产运作，即不会投入资金对房源进行装修和改造，而是将业主房源直接出租。这使得省心租的房源价格基本可以与直租市场价持平。

贝壳在判断业主房源后，将同业主签订托管协议，并根据房源情况以及同类型房源价格及成交周期，和业主协商空置期，并在议定的空置期内免租，而房东在免租期后可收取租金。

值得注意的是，假设贝壳省心租在空置期内完成出租，其房源空置期的租金便可进入贝壳的口袋，反之，贝壳则要多付出空置期的成本。

在这种模式发展下，2022年，贝壳省心租模式在管规模达到7万套。相关财报中，贝壳也提及省心租在入住率方面的提升：2022年第四季度入住率较第三季度提升了3.7个百分点。

不过，贝壳并未完整披露该业务于2022年全年的入住率。这也意味着，在短期内，省心租业务暂未形成成熟的体系，在贝壳两翼战略中发挥即时性作用，但从长远来看，省心租更像是贝壳抛出的一枚试验炸弹。

而这枚炸弹，也炸出了贝壳另一条租赁业务路线——在分散式租赁之外进行集中式租赁业务探索。

当前，贝壳长租公寓自营品牌共有两个分支，一个为入门级公寓品牌"新青年"，另一个则为中端公寓品牌"海盐"，两者定位不同，落地城市及区位也有区别。

以新开业的海盐公寓为例，该公寓三种房型的价格平衡在2000元/月-2500元/月，室内面积约合在32-43平方米左右，均为一室一卫户型。而通过贝壳找房官方网站，海盐公寓项目周边（建设路及电子科大附近）两室一厅、三室一厅的整租价格也主要维持在2500-3500元/月，而一室一厅及合租单间的月租价格则介于1000-2000元。

从区位来讲，海盐公寓有临近学府的天然优势，且室内生活配套成熟，从价格来看，海盐公寓对比周边其他房源价格来说相较略高。这得益于集中式长租公寓业务的盈利模式，相较于分散式长租装修、空置成本的长回收周期，集中式长租得以在一栋建筑内集中管理房源，并顺带产生"社区型"的附加服务，例如公寓活动区域、健身房等，并为项目带来更大的客流量及溢价空间。

虽然集中式公寓优势已体现在了海盐公寓的租售情况中，但截至目前，贝壳所经手的长租公寓项目仅有两个，还未形成品牌效应。

观点新媒体就当前贝壳长租公寓业务情况发展一事咨询了贝壳业内人士，其表示，目前贝壳租赁业务主要的发展路线还是分散式，这与贝壳原本经济业务的基因更加贴合，而长租公寓还不是最主要的赛道。

其续称，在业务选择路径上，贝壳并不完全是自己下场全盘操作，而长租公寓是"两翼"中租赁版块的一部分，这种模式的投入是比较大的，但在未来是要继续探索。

提及租赁业务的整体发展，该业内人士则表示，除了一些需要投钱建设、"比较重"的玩法，贝壳自身也有轻资产路线可以寻觅。"我们本身就是一个平台，线上线下都有商机流量，市面上的行业伙伴，包括自如、冠寓、泊寓，我们也在支持他们做营销计划，以平台模式去连接和赋能这些伙伴。"

竞争与"伙伴"

贝壳方面将自如定义为"伙伴"，在官方资料中并无任何表述，但在财报中，两者间的商业联系有迹可循。

2022年年报显示，自如被定义为一家管理或经营政策受贝壳董事重大影响的集团。于2022年4月28日，贝壳与自如订立在线营销服务框架协议，同意向自如集团提供在线营销服务，协议的初始期限始于上市日期并将于2024年12月31日届满。这印证了上文中业内人士所说的营销计划。

此外，贝壳控股股东左夫人目前还持有自如约33.7%的股权。

或许正是因为两者的紧密联系，在贝壳于2021年首次进军长租公寓业务后，市场不乏涌出"贝壳租房做公寓为何不找自如帮忙"的疑问。

据彼时媒体的表述，贝壳选择了一家仍然处于成长期的合作伙伴操手新青年公寓，从或是企业的过往经历来看，该合作伙伴的品牌影响力、体量规模仍有发展空间。而自如则是被左晖称为"资产管理业务线的佼佼者"，从行业市场角度出发，贝壳选择在租赁业务中已有多重建树的自如理应更符合发展需求。

在这其中，贝壳作为寻求业务增长点的企业而言，对独立性的要求更高，进行自营租赁也是为寻求更多的租赁商机；此外，贝壳与自如两者间的发展节奏并不相同，战略方面也存在差异性。

但值得注意的是，若对比贝壳与自如的业务范畴，不难发现两者在近年来的发展节点具有一定相似性。

就长租公寓业务模块而言，目前自如旗下的"自如寓"品牌于北上深3座城市合计落地12宗项目。此外，自如于2022年在全国11个城市内新增了150栋集中租赁项目。

可以说，在集中租赁业态中，对比初出茅庐的贝壳，自如的业务模式更加成熟且趋于稳定。但在两者业务的溢价空间中，自如也占有一定优势。

以自如寓北京角门项目为例子，该项目所提供的28-29平方米的单间房源价格介于4800-5000元/月，而在自如租房页面中地理位置相近的同面积一居室价格集中在3800-4500元/月。

在租赁业务探索中，自如还尝试了轻资产"增益租"模式。

在自如此前的租赁模式中，对到手房源进行重新装修再进行装修为常态化操作，但该模式使得自如身上背负了时间成本以及装修成本，长此以往难免有资金隐患。

而增益组模式便是自如为了抵抗此类成本风险所进行的尝试，自如方面提前拟好装修模板，给予房源业主选择权利，而业主则需要承担装修成本，此模式中，业主可选择短期租赁合约，实际租金也可以与自如进行分成。资料显示，房东可取得约定好的保底租金，而保底收益率为80%，超出保底租金的部分由自如与房东分成。

彼时有分析称，在增益租模式下，自如不需要自费对房屋进行装修，房租价差因此减少，也得以转嫁装修投入成本与房屋空置之间产生损失的风险。

但这也为自如带来了空置房源的隐患，增益租模式降低了成本，却也对业主保底租金做出了承诺。自如收入的房源若产生长时间空置，租金损失是一方面，需按时交给业主们的保底租金也是一大问题。

因此，自如在自有租房平台之外，还会寻找贝壳订立在线营销服务协议这件事也就不奇怪了。不论是不是合作伙伴关系，自如急需的是借外力扩大商业流量池，完成房源的高效率出租，最大化减少损失。

而与贝壳旗下的省心租进行对比，两者的具体策略均有特点，但从企业角度来看，不论是增益租还是省心租，都是以轻资产形式进行运营，且战略意义大于盈利意义-贝壳与自如尝试新模式的初衷均为了长期运营考虑，而不是寻求短期利润。

观点新媒体另注意到，在租赁业务之外，贝壳与自如在家装业务中也产生了相交点。

在贝壳完成收购圣都家装，并将其装入"两翼"战略的一年后，自如推出旗下自住装修品牌"智爱家"，旨在一站式搞定全屋硬装、家具、智能、软装，同时，自如APP及小程序中也增加了自如家装选项，并在线下设立了Zlife自如生活馆，进行家装样本展示。

与贝壳不同的是，自如家装业务一方面主打智能家居以及智慧居住，另一方面则是乘着增益租业务的东风——房主们选择自如拟好的装修方案交钱等待验货出租，而自如则承担装修职责，增加家装业务完成案例。

相比较起来，自如家装还在初始阶段，还没有大面积推广；而贝壳目前的家装业务已为其贡献了超50亿元的收入，但相同的是，两者均有足够的增长空间去发挥各自的卖点。

纵观贝壳与自如之间的业务相交点，不难发现两者的业务细节均有差异，各有侧重；但两者又像是磁铁一般，间接引导对方涉足另一方已进入的业态，这似乎验证了贝壳与自如所处的市场环境：需要变革、需要创新、还需要碰撞。

而碰撞与竞争，从来不是敌手的专属，如自如、贝壳般关系密切的双方，同样需要借此映照自己，寻找增长空间。

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